We hebben er al eerder een blog over geschreven, maar hebben weer nieuws te delen! De minister heeft recent het voorstel voor de Wet betaalbare huur ingediend, wat een significante verandering kan betekenen voor de huurmarkt, vooral in het middensegment van Hoorn. Deze wet is bedoeld om de huurprijzen van woningen in het middensegment, ook bekend als 'middenhuur' of 'middeldure huur', te reguleren.
Wat betekent dit precies voor huurders en verhuurders in onze regio? Laten we eens een kijkje nemen naar de kernpunten van dit voorstel en waar de zaken momenteel staan.
De Wet betaalbare huur brengt drie belangrijke veranderingen met zich mee:
1. De grens waarboven de huurprijs niet verlaagd kan worden, wordt verhoogd tot aan de bovengrens van de middenhuur, wat 186 punten betreft.
2. De puntentelling wordt verplicht gesteld voor woningen die in de middenhuur of lager vallen. Dit betekent dat verhuurders verplicht zijn om de huurprijs te baseren op deze puntentelling.
3. De huurprijs van woningen met 186 punten of minder kan voortaan op ieder moment op basis van de puntentelling naar beneden worden bijgesteld.
Verder wordt in het kader van de middenhuur gewerkt aan een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Een opvallende wijziging is ook dat – bijna tussen neus en lippen door – de definitie van onzelfstandige woonruimte stevig verruimd wordt, waardoor ook verhuur van een zelfstandige woning aan woningdelers daar onder kan vallen.
1. Introductie van de middenhuur
De Wet betaalbare huur voegt een categorie toe: de middeldure huur (middenhuur). De liberalisatiegrens blijft bestaan, maar komt op 186 punten te liggen. Voor alle woningen met minder dan 187 punten gaan de meeste regels gelden die nu voor de niet-geliberaliseerde huur gelden
Waar het huidige stelsel alleen onderscheid maakt op basis van de aanvangshuurprijs, kan het onderscheid in het nieuwe stelsel ook gebaseerd zijn op het aantal punten dat de woning waard is.
2. Dwingend maken WWS
Het woningwaarderingsstelsel wordt dwingend gemaakt. Hoe zit dat? In het huidige systeem moet de huurder actie ondernemen als de huur niet in overeenstemming is met de puntentelling. Hij moet zelf een puntentelling maken en zijn huurprijs voorleggen aan de Huurcommissie. Het is voor de verhuurder niet strafbaar om een andere huurprijs af te spreken dan de maximale huurprijs op basis van de puntentelling.
In het nieuwe stelsel is de verhuurder verplicht om de
huurder een puntentelling te overhandigen bij het aangaan van de huur. Dat
wordt onderdeel van de informatieplicht op grond van de Wet goed
verhuurderschap.
De Wet goed verhuurderschap geeft de gemeente nu ook de bevoegdheid om een boete op te leggen voor een te hoge huurprijs, maar alleen als de maximale huurprijs als voorwaarde is opgenomen in de verhuurvergunning. Zo’n vergunning is alleen in enkele specifieke wijken van toepassing. Onder de huidige regelgeving kan er dus geen boete worden opgelegd als de huurprijs niet blijkt te kloppen met de puntentelling.
3. Huurprijsverlaging voor woningen t/m 186 punten
Op dit moment kan een geliberaliseerde huurprijs niet meer verlaagd worden als de huurder niet op tijd naar de Huurcommissie stapt. De Wet betaalbare huur brengt daar verandering in: is de woning 186 of minder punten waard en is de huurprijs te hoog, dan kan de Huurcommissie de huurprijs op verzoek van de huurder verlagen.
Deze nieuwe regel gaat gelden voor nieuwe huurcontracten die worden gesloten nadat de Wet betaalbare huur in werking is getreden. Voor woningen waarvan het puntenaantal onder de ‘oude’ liberalisatiegrens ligt, werkt dat anders. Daarvoor gaan de nieuwe regels gelden vanaf 1 jaar na de inwerkingtreding van de nieuwe wet. Dat betekent dat verhuurders van zulke woningen één jaar de tijd hebben om aanpassingen aan de woning te doen zodat die meer punten krijgt.
Wat is de stand van zaken van de Wet betaalbare huur?
Het wetsvoorstel is ingediend bij de Tweede Kamer op 5 februari 2024. Daar wordt het voorstel inhoudelijk besproken en kunnen er aanpassingen (amendementen) worden gedaan door Kamerleden. Uiteindelijk wordt er over het wetsvoorstel gestemd. Als de Tweede Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel, moet de Eerste Kamer het voorstel nog inhoudelijk behandelen en erover stemmen. Daarna wordt de wet gepubliceerd en wordt bepaald wanneer de wet in werking treedt. De minister streeft ernaar de wet per 1 juli 2024 in werking te laten treden.
‘Terughoudendheid’ bij PVV en ‘twijfel’ bij NSC over huurreguleringplan De Jonge
De eerstvolgende stap is de inhoudelijke bespreking in de Tweede Kamer. In eerste instantie gebeurt dat door de indiening van schriftelijke vragen op 29 februari 2024. Op basis van de eerste signalen is het nog maar de vraag of er voldoende steun is voor het wetsvoorstel.
Uiteraard houden we je, zoals altijd, goed op de hoogte wanneer en nieuwe ontwikkeling zijn, in onze nieuwsbrief maar ook in een nieuwsbericht/blog op onze website.
Bron: @ IJzer advocaten
